Das neue Mietrecht ist in Kraft getreten Neue Regelungen bei Mieterhöhungen auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete Von Sylvia Hoehne
Im Rahmen der am 1. September in Kraft getretenen Mietrechtsreform haben sich auch einige Regelungen für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geändert. Diese Vorschriften betreffen die wesentlichste Mieterhöhungsmöglichkeit und sind damit im Rahmen des nunmehr im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zusammengefassten Mietrechts von zentraler Bedeutung.
Grundsätze der Mieterhöhung
War die Mieterhöhung im Rahmen des Vergleichsmietensystems bisher in § 2 des Miethöhegesetzes (MHG) geregelt, so sind per 1. September 2001 hieraus mehrere neue Vorschriften wirksam geworden. In § 558 b BGB ist die Zustimmung zur Mieterhöhung geregelt, § 558 c enthält Bestimmungen zum Mietspiegel, § 558 d betrifft den neu eingeführten qualifizierten Mietspiegel und § 558 e die ebenfalls neu eingeführte Mietdatenbank.
Der § 558 Abs. 1 BGB enthält wie bisher die Regelung, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Dies ist keine inhaltliche Änderung, sondern dient zur Klarstellung, dass ein Mieterhöhungsverlangen frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung wirksam werden kann. Außerdem ist nun deutlicher formuliert, dass ein Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann.
Neue Kappungsgrenze
Eine der wichtigsten Neuregelungen besteht darin, dass die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums von bislang 30 auf nunmehr 20 % gesenkt worden ist. Das bedeutet, dass die Grundmiete innerhalb von drei Jahren nun um höchstens 20 % angehoben werden darf. Nach wie vor davon ausgenommen sind jedoch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und Veränderungen der Betriebskostenpauschalen. Sie werden von der 20 %-Kappungsgrenze nicht berührt.
Begründungsmittel
Der § 558 a Abs. 2 BGB enthält die Bestimmung, dass der Vermieter folgende Nachweismittel heranziehen kann, um zu belegen, dass sein Mieterhöhungsverlangen der örtlichen Vergleichsmiete entspricht:
- Mietspiegel (§ 558 c BGB)
- Sachverständigengutachten
- die Miete von drei vergleichbaren Wohnungen.
Neu hinzugekommen ist die Möglichkeit, auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 d BGB) oder auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB) Bezug zu nehmen. Insbesondere die Mietspiegel wurden neu definiert, wohingegen die anderen Begründungsmittel unverändert bleiben. Der neu eingeführte qualifizierte Mietspiegel ist nach der Definition in § 558 d Abs. 1 BGB ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss der Vermieter damit sein Mieterhöhungsverlangen begründen, zumindest aber auf die darin enthaltenen Mietspiegelwerte für die betreffende Wohnung verweisen, auch wenn er die Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten oder der Miete dreier Vergleichswohnungen begründet. Ob der neue Berliner Mietspiegel 2002 die Kriterien eines qualifizierten Mietspiegels erfüllen wird, bleibt abzuwarten.
Mietdatenbank
Als ein weiteres Mittel zur Begründung von Mieterhöhungsbegehren im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hat der Gesetzgeber in dem § 558 e BGB die Mietdatenbank eingeführt und wie folgt definiert: Die Einrichtung einer Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt wird und aus der Auskünfte geholt werden können, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Außer in Hannover gibt es eine solche Mietdatenbank bisher noch nicht.
Klagefristen
Wie bisher kann der Vermieter gemäß § 558 b Abs. 2 BGB auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung klagen, wenn der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zugestimmt hat. Neu ist jedoch, dass die Klage dann innerhalb von drei weiteren Monaten statt bislang zwei Monaten erhoben werden muss. Dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Der Gesetzgeber will mit der Fristverlängerung für die Zustimmungsklage um einen Monat den Vertragsparteien ausreichend Zeit für eine einvernehmliche außergerichtliche Streitbeilegung einräumen.
Übergangsregelungen
Mieterhöhungsverlangen, die Ihnen als Mieter vor dem 1. September 2001 zugegangen sind, werden nach dem alten Mietrecht behandelt. Auch nach dem 1. September werden die alten Mietspiegel wie bisher ohne Vorbehalt neben den anderen Begründungsmitteln angewendet. Erst wenn ein Mietspiegel nachträglich als qualifizierter Mietspiegel öffentlich anerkannt und als solcher deklariert wird, muss er in den Mieterhöhungserklärungen, die nach diesem Zeitpunkt erfolgen, berücksichtigt werden.