 ...und im Jahre 2001 Fotos: A. Molle | ||||||
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Erste Halbzeit Zehn Jahre Stadterneuerung in Prenzlauer Berg - eine Zwischenbilanz Die Statistik beeindruckt. Knapp 600 Millionen DM sind in Prenzlauer Berg seit 1990 allein im Rahmen des vom Senat aufgelegten Förderprogramms "Soziale Stadterneuerung" in die umfassende Modernisierung von rund 5.000 Altbauwohnungen geflossen. Weitere 7.700 Wohnungen aus der Zeit vor 1919 wurden im gleichen Zeitraum mit privaten Investitionen im Umfang von 425 Millionen DM erneuert. Damit weist in den fünf Sanierungsgebieten, die der Senat zwischen 1993 und 1995 in den Gründerzeitquartieren von Prenzlauer Berg festlegte, nach Ablauf der ersten Hälfte des auf maximal 20 Jahre veranschlagten Sanierungszeitraums mehr als ein Drittel des 32.000 Wohnungen umfassenden Bestands Vollstandard auf, d. h. moderne Heizung, Bad und Innen-WC. Vielerorts zwischen Tor- und Wicherstraße zeugen sorgfältig restaurierte Fassaden davon, dass auch den Belangen des Denkmalschutzes weitgehend Rechnung getragen worden ist. Rückblick Welche städtebauliche und wohnungspolitische Leistung sich mit den nüchternen Zahlen verbindet, kann wohl nur ermessen, wer sich die desolate Ausgangslage ins Gedächtnis ruft. Als die Stadterneuerungsgesellschaft S.T.E.R.N., die seit 1993 als Sanierungsbeauftragter des Senats in Prenzlauer Berg koordinierend tätig ist, schon bald nach der Wende Voruntersuchungen durchführte, traten gravierende Defizite zu Tage: 88 % der Wohnungen hatten Kohleöfen, 43 % kein Bad und 22 % nur Außentoilette. Angesichts der beispiellosen Sanierungskulisse im Ostteil der Stadt orientierte der Senat von vornherein auf den massiven Einsatz von Privatkapital, schrieb in den "Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin" neben baulichen aber auch soziale Sanierungsziele fest. Die Bezirke ermutigte das, sich zu deren Durchsetzung spezifischer Instrumente zu bedienen. So war Prenzlauer Berg 1995 der erste Ostbezirk, der in seinen Sanierungsgebieten mit der Festlegung von Mietobergrenzen die Umlage der Kosten frei finanzierter Modernisierungen auf ein sozial verträgliches Maß reduzierte. Bezirksamt und BVV wollten so verhindern, dass einkommensschwächere Mieter im Zuge der Sanierung verdrängt würden. "Wer bleiben will, soll bleiben können" und "Wir bleiben alle!" waren populäre Losungen jener Zeit. Dass das Oberverwaltungsgericht Berlin im Oktober 1995 die Mietobergrenzen als durchaus legitimes Instrument einstufte, um Mietsteigerungen vorzubeugen, "die tendenziell zu einem Auswechseln der Bevölkerung und damit zur Zerstörung der Sozialstruktur führen", erweist sich noch immer als hilfreich. Denn inzwischen ist zum effektiveren Schutz vor Verdrängung die Geltungsdauer der Mietobergrenzen nicht nur in den fünf Sanierungs- und neun Erhaltungsgebieten von Prenzlauer Berg, sondern auch in Pankow, Lichtenberg, Friedrichshain und Mitte auf fünf Jahre ausgedehnt worden. Und das hat den Unmut so manchen Investors erregt und auch in der für die Sanierungsgebiete zuständigen Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung für Irritationen gesorgt. Mietobergrenzen mit mehr als einjähriger Bindungswirkung seien ein Investitionshemmnis, war auch von Senator Peter Strieder zu hören. Dass dieses Argument nicht stichhaltig ist, belegen Fakten. So sind in Prenzlauer Berg seit Einführung der fünfjährigen Mietpreisbindung im Februar 1999 sanierungsrechtliche Genehmigungen für die Modernisierung von 380 Gebäuden mit ca. 5.200 Wohnungen erteilt worden, wobei sich über 90 % der Antragsteller zur Einhaltung der Mietobergrenzen verpflichteten. Für den Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Soziales, Dr. Andreas Bossmann, ist dies ein Indiz dafür, dass die Rentierlichkeit von Privatmodernisierungen durch mehrjährige Bindungsfristen nicht unverhältnismäßig geschmälert wird. Von der BVV und vom Sanierungsbeirat unterstützt, fordert er gemeinsam mit seinen AmtskollegInnen in anderen Bezirken vom Senat, Widersprüchen gegen die längerfristigen Mietobergrenzen nicht stattzugeben, sondern die bezirklichen Regelungen zu akzeptieren. Konstantes Tempo Auch Theo Winters, Leiter der Arbeitsgruppe Prenzlauer Berg bei S.T.E.R.N., ist mit Blick auf die nächsten Jahre keineswegs pessimistisch: "Zwar erhält Prenzlauer Berg jährlich anstatt 70 nur noch 50 Millionen Mark aus dem Programm 'Soziale Stadterneuerung', so dass die Rate der mit öffentlicher Förderung sanierten Häuser inzwischen niedriger ist, doch stellt die Steuerabschreibung von hundert Prozent in zehn Jahren in Sanierungsgebieten nach wie vor einen starken Anreiz dar. Wenn heute jemand abschreiben will, ist er geradezu gezwungen, in Sanierungsgebieten zu investieren. Außerdem gilt Prenzlauer Berg als herausragende Wohnlage, das passt alles zusammen". Dass die spezifische Wohnlage auch die Intensität des Sanierungsgeschehens beeinflusst, zeigt sich am anschaulichsten im Quartier am Kollwitzplatz. Hier ist der Altbaubestand schon zu 50 % modernisiert, und die nicht gebundenen Mieten für Dachgeschosswohnungen stehen denen am Potsdamer Platz kaum noch nach. Dagegen beträgt die Erneuerungsrate im Sanierungsgebiet Winsstraße, einem weniger attraktiven Wohnviertel östlich der Prenzlauer Allee, bislang nur 21 %. Dieses Attraktivitätsgefälle hatte Winters schon 1995 in einem VOR ORT-Interview prognostiziert und geraten, den Prozess genau zu beobachten, "um unerwünschte Entwicklungen zu vermeiden". Dass es dafür längst zu spät ist, zeigt ein Blick ins "Who is who". Die Mieterberatung Prenzlauer Berg, die seit 1992 im Auftrag des Bezirksamts sanierungsbetroffene Mieter in den Sanierungs- und Erhaltungsgebieten betreut, hat jetzt festgestellt, dass gerade am Kollwitzplatz privat modernisierte und in Einzeleigentum umgewandelte Wohnungen kaum noch mit Altmietern belegt sind. Noch immer streiten die Experten, ob der Altmieterexodus vornehmlich auf Verdrängung durch ausschließlich renditeorientierte Investoren oder eher auf die entspannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen ist. Dass es um die Durchsetzung sozialer Sanierungsziele bei weitem nicht so gut bestellt ist wie um die der baulichen, leugnet jedoch kaum jemand. Soll und Haben Gleiches gilt für die Erneuerung der sozialen Infrastruktur, für die in den Sanierungsgebieten allein die Kommune zuständig ist. Vor allem die chronische Finanzschwäche Berlins hat viele geplante Investitionen verhindert. Zudem haben demographische Entwicklungen wie der Geburtenknick zu Beginn der 90er Jahre sowie der Wegzug von Familien mit Kindern zur Korrektur der Planungen gezwungen. Umso größere Beachtung verdient all das, was unter schwierigen Rahmenbedingungen von vielen Akteuren beim Abbau von Defiziten geleistet worden ist, sei es im Grün-, Spiel- und Freiflächenbereich, bei der Schul- und KiTa-Sanierung, der Neu- und Umgestaltung von Stadtplätzen und der Einrichtung von Jugendfreizeitstätten. Die Liste der oft unter Mitwirkung von Bewohnern realisierten Projekte ist lang. Sie schließt den Mauerpark und den Kinderbauernhof, das Spielhaus in der Kollwitzstraße, den Jugendklub in der Königstadtbrauerei, das Jugendhaus, das zurzeit in der Sonnenburger Straße entsteht, und den neuen Spielplatz in der Lychener Straße ebenso ein wie den Stadtplatz "Marie", den Umbau der Poliklinik in der Christburger Straße zu einer der modernsten Schulen Berlins, die Neugestaltung des Teutoburger Platzes, des Helmholtz- und des Arnimplatzes, die neue Turnhalle in der Wichertstraße und die im Rahmen des 100-Höfe-Programms begrünten Hinterhöfe.
Vom Werdegang und Nutzen dieser und anderer Projekte, die die Hoffnung nähren, dass mit der Gestaltung eines zunehmend attraktiven Wohnumfelds auch die Zahl der Familien mit Kindern wieder wächst, kann sich die Öffentlichkeit in der Ausstellung "Zehn Jahre Stadterneuerung in Prenzlauer Berg" überzeugen, die am 14. Juni in der Kulturbrauerei eröffnet wird.
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| Erneuerung des Altbaubestands in den Sanierungsgebieten von Prenzlauer Berg (Stand Dezember 2000) | ||||||
| Sanierungsgebiet (Datum d. Festleg.) | Wohnungen insgesamt | privtmod. Wohnungen | Soziale Stadterneuerung | Bauliche Selbsthilfe | Ges. Baukosten (in Mio. DM) | Fördermittel (in Mio. DM) |
| Helmholtzplatz 8/93 | 13.338 | 3.170 | 2.524 | 290 | 463,4 | 256,8 |
| Kollwitzplatz 8/93 | 6.520 | 2.180 | 919 | 143 | 211,4 | 129,5 |
| Teutoburger Platz 10/94 | 4.423 | 1.150 | 596 | 188 | 159,1 | 98.4 |
| Winsstraße 10/94 | 4.850 | 550 | 474 | 107 | 116,1 | 72,4 |
| Bötzowstraße 9/95 | 3.072 | 650 | 349 | 0 | 64,0 | 30,5 |
| Gesamt | 32.203 | 7.700 | 4.862 | 728 | 1.014,0 | 587,6 |