Pankower Dimensionen
Baustelle im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz Foto:Seefeld
Stadterneuerung im Großbezirk
Bereits in 5. Auflage hatte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im vergangenen Jahr eine Berlin-Karte herausgegeben, auf der viele bunte Flecken eingezeichnet sind. Mit Pink sind die diversen Sanierungsgebiete gekennzeichnet, ausgerechnet Grasgrün kennzeichnet die Aufwertungsgebiete (Neubebauung auf Grundlage städtebaulicher Verträge), rot sind die Stadtentwicklungsgebiete umrandet, zartrosa die ostberliner Großsiedlungen in Plattenbauweise, die ebenfalls aufgewertet werden, Blau für Großsiedlungen des sozialen Wohnungsbaus in Westberlin beziehungsweise für Quartiersmanagementgebiete in ganz Berlin und schließlich, schwarz umrandet wie ein Trauerflor für auf schnelle Rendite orientierte Immobilienbesitzer, die Milieuschutzgebiete.
Das ganze Spektrum
Das nunmehr 103 km² große Pankow schöpft tatsächlich die ganze Farbpalette ab, wenn auch unterschiedlich dimensioniert.
Während Prenzlauer Berg unter einem gewaltigen Gemenge aus Pink, Rot und Schwarz verschwindet, dezent ergänzt durch blaugestrichelte und rosafarbene Umrandungen, haben die beiden Altbezirke Pankow und Weißensee durch die eigenartige Farbenlehre nur sehr lückenhafte Kennzeichnungen erfahren. Weite Flächen dort werden noch sehr jungfräulich präsentiert. Im Folgenden unternimmt VOR ORT den Versuch, besondere städtebauliche Entwicklungsbereiche des neuen Großbezirks vorzustellen.
Sanierungsgebiete
Altbaugebiete mit überdurchschnittlichem Erneuerungsbedarf, in die konzentriert öffentliche Gelder fließen, werden von der Landesregierung als Sanierungsgebiete ausgewiesen. Nach dem Fall der Mauer hat es diesbezügliche Entscheidungen vor allem für den Ostteil der Stadt gegeben.
Das Sanierungsrecht beinhaltet zum Teil starke Eingriffe in die Rechte der Eigentümer, um die Sanierungsmaßnahmen für die Bewohner sozialverträglich zu gestalten.
In Prenzlauer Berg wurden insgesamt fünf Sanierungsgebiete und in Pankow und Weißensee jeweils eins festgelegt. Sie umfassen insgesamt 41.962 Wohnungen.
Kollwitzplatz
Lage: Karree Danziger Straße/Prenzlauer Allee/Torstraße/Schönhauser Allee
Größe: 60,4 ha
Grundstücke: 414
Wohnungen: 6.519
Rechtskräftig seit 8. Oktober 1993
Mietobergrenzen: je nach Wohnungsgröße zwischen 7,34 und 8,55 DM/m²
Helmholtzplatz
Lage: Karree Danziger Straße/Schönhauser Allee/Wichertstraße/Prenzlauer Allee (Ausnahme: kleines Gebiet im Ostteil, siehe Milieuschutz)
Größe: 81,8 ha
Grundstücke: 562
Wohnungen: 13.338
Rechtskräftig seit 8. Oktober 1993
Mietobergrenzen: je nach Wohnungsgröße zwischen 7,34 und 8,55 DM/m²
Teutoburger Platz
Lage: Karree Eberswalder Straße/Schönhauser Allee/Lottumstraße/Choriner Straße/Schwedter Straße
Größe: 49,7 ha
Grundstücke: 316
Wohnungen: 4.423
Rechtskräftig seit 3. Dezember 1994
Mietobergrenzen: je nach Wohnungsgröße zwischen 7,34 und 8,55 DM/m²
Winsstraße
Lage: Karree Prenzlauer Allee/Jablonskistraße/Winsstraße/Marienburger Straße/Greifswalder Straße/Straße Prenzlauer Berg
Größe: 34,7 ha
Grundstücke: 222
Wohnungen: 7.781
Rechtskräftig seit 3. Dezember 1994
Mietobergrenzen: je nach Wohnungsgröße zwischen 7,34 und 8,55 DM/m²
Bötzowstraße
Lage: große Teile des Viertels Danziger Straße/Greifswalder Straße/Am Friedrichshain
Größe: 29 ha
Grundstücke: 191
Wohnungen: 3.072
Rechtskräftig seit 9. November 1995
Mietobergrenzen: je nach Wohnungsgröße zwischen 7,34 und 8,55 DM/m²
Wollankstraße
Lage: Berliner Straße/Parkstraße/Wollankstraße/Florastraße
Größe: 68,3 ha
Grundstücke: 338
Wohnungen: 3.386
Rechtskräftig seit 3. Dezember 1994
Mietobergrenzen je nach Wohnungsgröße zwischen 7,17 und 9,27 DM/m²
Komponistenviertel
Lage: Börnestraße/Gürtelstraße/Jüdischer Friedhof/Meyerbeerstraße/Weißenseer Weg/Berliner Allee/Charlottenburger Straße
Größe: 49,6 ha
Grundstücke: 477
Wohnungen: 3.443
Rechtskräftig seit 3. Dezember 1994
Mietobergrenzen: Mittelwert der jeweils geltenden Mietspiegelwerttabelle von Berlin
Milieuschutzgebiete
In Großpankow gibt es zur Zeit 15 Erhaltungsgebiete. Neun von ihnen liegen in Prenzlauer Berg, zwei in Pankow und vier in Weißensee.
Die erste Erhaltungsrechtsverordnung (Milieuschutz) in Prenzlauer Berg, die es ermöglicht, dass durch Genehmigungsvorbehalte und die Festlegung von Mietobergrenzen nach Modernisierung einer sanierungsbedingten Veränderung der Bevölkerungsstruktur entgegengewirkt wird, bekam Anfang 1997 Rechtskraft. Betroffen war das Quartier am Falkplatz mit rund 5.600 Wohnungen, das nach aufwändigen Voruntersuchungen überraschend keine Berücksichtigung bei der Ausweisung von Sanierungsgebieten gefunden hatte. Nur wenige Wochen später, im März 1997, kamen jene Blöcke hinzu, die im unmittelbaren Umfeld bereits förmlich festgelegter Sanierungsgebiete liegen, aber ähnlich wie das Gebiet Falkplatz trotz maroder gründerzeitlicher Bausubstanz nicht unter Sanierungsrecht gestellt wurden. Im Einzelnen sind das die Gebiete Kollwitzplatz-Nord (1.800 Wohnungen), Teutoburger Platz-Nord (385 Wohnungen), Teutoburger Platz-Süd (750), Helmholtzplatz-Ost (650), Winsstraße-Nord (2.950) und Bötzowstraße (2.300). Mit Inkrafttreten der Milieuschutzverordnung gelten auch Miet-obergrenzen, die in diesen Gebieten je nach Wohnungsgröße zwischen 6,36 und 8,54 DM/m² liegen.
Seit April 1999 gilt eine Erhaltungsverordnung (Milieuschutz) auch für das Gebiet am Arnimplatz (Prenzlauer Berg), das durch S-Bahngraben/Bornholmer Straße/Schönhauser Allee begrenzt wird. Auch für diese rund 8.540 Wohnungen gelten Mietobergrenzen, die zwischen 6,80 und 8,18 DM/m² liegen.
Als letztes Milieuschutzgebiet in Prenzlauer Berg wurde im November 2000 das Quartier am Humannplatz (6.840 Wohnungen) im Karree Prenzlauer Allee/Wichertstraße/Schönhauser Allee/Wisbyer Straße festgelegt. Allerdings gelten hier unterschiedliche Miet-obergrenzen festgelegt: Für die 3.000 Wohnungen, die nach 1918 entstanden, gilt einheitlich ein Wert von 8,29 DM/m², für die gründerzeitlichen Altbauten dagegegen gibt es die Spanne zwischen 7,22 und 9,30 DM/m².
Seit März 2000 gibt es außerdem auch das Milieuschutzgebiet Pankow-Zentrum, das all jene Bereiche im alten Ortskern des ehemaligen Angerdorfes umfasst, die 1994 nicht in das Sanierungsgebiet Wollankstraße integriert wurden. Für die ca. 2.300 Wohnungen gelten die gleichen Mietobergrenzen wie im benachbarten Sanierungsgebiet. Insgesamt stehen im neuen Großbezirk rund 32.000 Wohnungen unter Milieuschutz.
Gleichfalls als Erhaltungsgebiet deklariert, wenn auch mit gänzlich anderer Zielstellung, sind vier weitere Quartiere in Weißensee und eins Pankow ausgewiesen worden. Hier geht es nicht primär um den Erhalt der Bevölkerungsstruktur, sondern um den der städtebaulichen Struktur. Konkret ausgewiesen sind die Dorflage Blankenfelde in Pankow sowie die Bereiche Weißensee-Süd, Weißensee-Spitze, die Stadtrandsiedlung Malchow und die Stadtrandsiedlung Karow/Am Kappgraben.
Städtisches Entwicklungsgebiet
Seit 1993 gibt es das Stadtentwicklungsgebiet Eldenaer Straße im äußersten Zipfel von Prenzlauer Berg. Auf dem weitgehend einplanierten 50 ha großen Gelände soll bis 2010 ein neuer Stadtteil entstehen. Unter der Ägide der vom Senat beauftragten und nur zu diesem Zweck gegründeten Stadt-entwicklungsgesellschaft Eldenaer Straße (SES) wird das landeseigene Areal komplett neu erschlossen, parzelliert und dann von privaten Investoren erworben und bebaut. Aus der Differenz zwischen Erwerbskosten für die brachen Grundstücke und den Verkaufspreis für die in der Regel hochwertigen Liegenschaften finanziert sich eine solche Entwicklungsmaßnahme. Im besten Fall entsteht somit ein neues Stadtquartier kostenneutral für den Steuerzahler. Doch allein an der Eldenaer Straße sind Millionendefizite vorhersehbar, wodurch diese Entwicklungsmaßnahme sehr umstritten ist. Unterdessen drehen sich die ersten Kräne im Nordteil des Areals, Straßen- und Brückenbau schreiten voran. Unmittelbar an der Landsberger Allee entsteht bis 2002 auf einem 23.000 m² großen Grundstück ein SB-Warenhaus (WalMart) nebst weiteren Angeboten für Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen. Bauherr ist die Bavaria. Bis April 2002 werden die ersten 190 Wohnungen gleichfalls durch die Bavaria fertig gestellt.
An der Hausburgstraße soll ab 2002 eine Schulsporthalle gebaut werden, das Geld dafür ist bereits im Landeshaushalt eingestellt. Weitere große Vorhaben auf dem Areal sind in Planung.
Grüne Zukunft
Besonders augenfällig sind die großen grasgrünen Flächen im Norden von Pankow und Weißensee. Sie markieren in erster Linie die beiden größten Wohnungsbaugebiete nach der Wende in Berlin. Zum einen entstand auf ehemaligen Rieselfeldern Karow-Nord mit etwa 4.000 Wohnungen für 10.000 Bewohner, zum anderen Französisch-Buchholz mit rund 3.000 Wohnungen für fast 8.000 Menschen.
So genanntes Bauerwartungsland ist die Elisabethaue am Rosenthaler Weg, wo eigentlich innerstädtisch eine große Eigenheimsiedlung zu günstigen Kosten geplant war, aber bis heute über den Bedarf zum Teil noch heftig gestritten wird. Wohnen statt Brache ist auch im Quartier zwischen Hobrechtsfelder Chaussee/Wiltbergstraße/Autobahn und Stettiner Bahn in Buch vorgesehen. Außergewöhnlich ist zudem die Ausweisung der Alten Mälzerei an der Mühlenstraße mitten im Sanierungsgebiet Wollankstraße als eigenständiges städtebauliches Entwicklungspotenzial.
Im neuen Großbezirk sind zudem insgesamt vier Plattenbauquartiere ausgewählt worden, die mit zum Teil kräftigen Zuschüssen saniert werden sollen. Das betrifft in Prenzlauer Berg das Wohngebiet Greifswalder Straße, in Weißensee das Quartier Weißensee-Ost an der Falkenberger Straße, den Kiez ringsum die Pankower Neumannstraße sowie die Plattenbaugebiete in Buch.
Hartmut Seefeld
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